Het aankoopproces van een huis in Portugal

Investeren in een huis in Portugal is geen bezigheid waar u dagelijks mee bezig bent, wij kunnen ons voorstellen dat u zich afvraagt wat hier allemaal bij komt kijken. Een duidelijk stappenplan geeft u inzicht en houvast gedurende het aankoopproces.

De aankoop van een (tweede) woning in het buitenland betekent dat u ook in het desbetreffende land te maken krijgt met juridische en fiscale zaken om de woning in bezit te krijgen. Mocht u willen kunnen wij u in contact brengen met betrouwbare specialisten, zowel in Portugal als in Nederland.

Om u een indruk te geven wat er allemaal bij komt kijken informeren wij u over het aankoopproces van een vakantiewoning in de verschillende landen. Het betreft hier slechts een beknopte omschrijving, uiteraard is het altijd verstandig om u vooraf volledig te laten informeren door specialisten indien u tot aankoop overgaat. Hierbij kunnen wij u ook van dienst zijn.

Algemene aankoopinformatie

Wanneer u uw tweede huis in Portugal heeft gevonden en dan is aan te raden om een optie op dit object te nemen. Hiervoor wordt een optieovereenkomst opgesteld waarin het betreffende objectnummer en de prijs zal worden vermeld.

Met een optieovereenkomst geeft u aan geïnteresseerd te zijn in de aankoop van een woning, appartement, quinta, of bouwkavel in Portugal. Door alvast een aanbetaling (rond 10%) te doen wordt het object voor u geblokkeerd. Zo krijgt u de gelegenheid om een bezoek aan de locatie te plannen en een bepaalde zaken verder uit te zoeken, zonder het risico te lopen dat het huis aan iemand anders wordt verkocht of dat de prijs in de tussentijd wordt verhoogd. Het is gebruikelijk om een periode in deze optieovereenkomst van 14 dagen op te nemen. In overleg kan de optietermijn verlengt worden. Tekent u binnen deze (verlengde) termijn geen voorlopig koopcontract dan komt het huis weer opnieuw in de verkoop. U ontvangt in dat geval de aanbetaling zonder inhouding van kosten retour.

Besluit u een huis te kopen dan ontvangt u een Contrato do Promessa Compra e Venda (CPCV). Dit document is te vergelijken met een voorlopig koopcontract zoals wij dat in Nederland kennen en is een bindend document. Dit document ontvangt u van een Portugese advocaat. In een Contrato do Promessa Compra e Venda worden alle overeengekomen zaken bevestigd.

Het is gebruikelijk om bij de ondertekening een aanbetaling te doen, meestal ligt dit bedrag tussen de 30% en 40% van het aankoopbedrag. De overdracht gebeurd bij de notaris, hier betaald u het restante bedrag.
Bij nieuwbouwproject kan een ander betaalschema gehanteerd worden.

Na de ondertekening van de Contrato do Promessa Compra e Venda is het aan te raden u uw bezit zo snel mogelijk door de Portugese advocaat registreren bij het landsregister en het belastingkantoor.

In Portugal vindt de notariële overdracht pas plaats wanneer de woning volledig klaar en opgeleverd is. Om tot overdracht over te kunnen gaan dient de gemeente een woonvergunning af te geven. Deze woonvergunning wordt pas verstrekt wanneer de woning overeenkomt met de tekeningen die ingeleverd zijn voor de bouwvergunning. De ondertekening van de eigendomsakte gebeurt bij de uiteraard ook bij de notaris.

De Portugese notaris bemoeit zich in de meeste gevallen niet met de inhoud van de overeenkomst. Uw belangen worden in Portugal behartigd door een Portugese advocaat. Deze advocaat is te vergelijken met de Nederlandse notaris.

Juridische informatie

Laat u te allen tijde bijstaan door een Portugese advocaat, hij behartigt uw belangen. Een advocaat draagt er zorg voor dat alle documenten behorende bij de aankoop van een woning  aan de Portugese wet voldoen. Zoals eerder aangegeven is zijn rol te vergelijken met de rol van de notaris in Nederland.

Een Portugese advocaat kan u bij volmacht vertegenwoordigen tijdens de notariële afwikkeling met betrekking tot de aankoop van uw woning.  U bent vrij om een advocaat van uw keuze aan te stellen. Wanneer u dit wenst, kunnen wij u uiteraard ook in contact brengen met een betrouwbare Portugese advocaat.

In Portugal is een notaris een vertegenwoordiger van de staat en hij ziet er op toe dat de belastingen die bij de overdracht horen, betaald worden. Ook zorgt de notaris ervoor dat het bedrag dat de koper moet betalen ook daadwerkelijk wordt betaald. Het ondertekenen van een koopakte gebeurt onder zijn toezicht. Bij aankoop van onroerend goed in Portugal moet u rekening houden met de volgende notariële kosten:

  • Notariskosten 1% – 2,5%
  • Registratiekosten
  • Zegelbelasting 0,8%
  • Overdrachtsbelasting (IMT)

Maak alleen geld over aan een notaris of advocaat en nooit rechtstreeks aan een verkoper. De advocaat zorgt dan voor de financiële afhandeling.

Aankoopkosten en fiscale informatie

Indien u een huis koopt in Portugal dan dient u een fiscaal nummer aan te vragen. Dit  nummer  is nodig om handelingen  in Portugal te kunnen verrichtten, bijvoorbeeld bij de aanvraag voor een hypotheek. Wij kunnen u in contact brengen met betrouwbare kantoren die dit voor u kunnen regelen.

Bij de aankoop van een tweede woning in Portugal krijgt u éénmalig te maken met 2 soorten belastingen.

De eerste is Imposto Municipal Sobre Tarnsmissao Onerosa de Imóves (IMT) oftewel de overdrachtsbelasting. Deze belasting wordt geheven over de verkoopwaarde zoals die in de koopakte staat vermeld. Dit bedrag wordt vóór de ondertekening van  de notariële akte betaald.

Ten tweede krijgt u te maken met zegelbelasting. Een Nederlandse koper betaald in Portugal ca. 0,8% zegelbelasting.

Daarnaast krijgt u jaarlijks te maken met de Portugese onroerendezaakbelasting de Imposa Municipal sobre os imóves (IMI). Deze wordt 1 maal per jaar geheven aan die belastingplichtige welke op 31 december eigenaar is van het onroerend goed. Bij verhuur van uw onroerend goed zult u inkomstenbelasting moeten betalen de Imposta sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC). Indien u uw tweede woning weer verkoopt zult u overwaarde belasting moeten betalen oftewel de Imposto de Mais Valias.

Kosten en percentages zijn indicatief en onder voorbehoud van wijzigingen. Wij adviseren u om de actuele stand van zake met betrekking tot wet en regelgeving altijd te checken voordat u besluit om tot aankoop over te gaan.